全球滚动:万科看未来：市场的顶与底皆在
3月31日上午，万科举行2022年度业绩推介会。每次公开亮相，万科和郁亮的一言一行，总能给房地产行业带来一定的“化学效应”，从活下去、到管理红利时代、再到“黑铁时代”，这一次郁亮谈到了顶与底。他认为市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，市场仍处在一个温和复苏阶段。对于未来市场需求，郁亮给出了“上有天花板，下有保底线”的答案。
12万亿需求的保底线
如何看待当前房地产市场形势，成为每家房企业绩会上的必答题。对此，万科董事会主席郁亮表示，目前市场有两大观点：有人说是“狂飙”阶段，也有人说是“倒春寒”，似乎市场整体呈现出“狂飙”与“倒春寒”并存的态势。但在万科看来，当前市场仍处在一个温和恢复阶段。
(资料图)
郁亮称，对比1月来看，2月房地产市场表现出明显回升，尤其是一二线城市2月比1月环比上升46%，所以据此很多人认为市场在“狂飙”。
但也要关注市场“狂飙”背后的原因。去年12月与今年1月的部分需求，积累到2月得到集中释放；而且今年春节较早，对1月销售产生影响；另外，受当前政策环境比较友好，从中央到地方都出台了相当多支持住房合理需求的政策，市场信心有所回升。“房价有所调整，对于自住需求而言性价比提高，成为一个合理的入市时间点。”郁亮说。
从今年1-2月整体来看，一、二线城市新房成交同比增长仅7.2%，增速谈不上“狂飙”。3月以来，成交水平仍超过了2022年的最高点，因此也没有“倒春寒”，市场还处在温和复苏阶段。
对于未来市场需求，郁亮给出了“上有天花板，下有保底线”的答案。在他看来，国内城镇人均住房面积已达40平方米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，存量和新增叠加下，新房市场无法再回到2021年的历史峰值，这是新房市场的天花板。不过，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平方米左右的需求，这是新房市场的保底线。
基于上述判断，郁亮直言，市场短期的上下波动都属于正常现象，作为企业来说，需要认清大势，行业已经再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段，开发与经营服务并重是企业的必然选择。
经营服务赚的是小钱、长钱和辛苦钱
正如市场的顶与底，房地产开发业务是万科稳固基本盘的底，经营服务类业务成为万科向上拓展的顶。
会上，关于万科经营服务业务表现问题，郁亮回应称，在房地产行业新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。之前经营性不动产的回报率是劣势，但现在这种差距在不断缩小，尤其是稳定回报优势变得更加明显。与此同时，融资渠道的开放将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环。目前政策层面对经营服务类业务重视度越来越高，REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放。
地产分析师严跃进表示，REITs等一些工具的运用，最主要是解决开发企业“退”的问题，尤其是重资产的“转身”。我国REITs虽起步较晚，但发展速度很快，这对于侧重经营服务的企业来说是一个机会。
郁亮认为，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。“相关业务起步比较早，而且该交的学费基本已经交完了。而且布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二，各个业务之间可以协同，例如目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。”
郁亮对经营服务业务的未来表达了信心，称从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。不过，郁亮也提到，经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，赚这个钱要更有耐心。
财报数据显示，2022年万科的经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%。
北京商报记者 王寅浩
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